不動產收益分析法

在不動產價格已知下，計算合理收益；此為front door approach。

已知收益，從營運利益反推不動產的合理價格 ；此為back door approach。

前門法的觀念是，股東權益的現金流，加上支付的貸款利息，可得營運收益。但此法忽略税金、維護成本等支出，會造成收益低估。

而向銀行融資，銀行會要求債務保障比率：
債務保障比率=淨營運收益/償還貸款支出

可將銀行要求的保障比率，反算淨營運收益。
再與front door approach求得的淨營運收益作比較。


再來談back door approach。
已知不動產的淨收益
使用銀行的債務保障比率：
保障比率=淨收益/貸款支出
計算得貸款支出
有了貸款支出，就能求得貸款總額

淨營運收益減去貸款支出=未稅現金流量
未稅現金流量/股東報酬率=股東權益收入

股東權益收入+貸款總額=不動產價格

利用back door approach
計算出不動產合理價格
藉此判斷市價是否值得入手