[營造]工地現場直擊

出動鑿井機具

做為工程所需地下水

基地內的老樹被移除

少了一棵綠樹(嘆)

建築完成一定要加倍種回來

鐵工趕著做焊接

基地每個角落都忙碌著

不動產收益分析法

在不動產價格已知下，計算合理收益；此為front door approach。

已知收益，從營運利益反推不動產的合理價格 ；此為back door approach。

前門法的觀念是，股東權益的現金流，加上支付的貸款利息，可得營運收益。但此法忽略税金、維護成本等支出，會造成收益低估。

而向銀行融資，銀行會要求債務保障比率：
債務保障比率=淨營運收益/償還貸款支出

可將銀行要求的保障比率，反算淨營運收益。
再與front door approach求得的淨營運收益作比較。


再來談back door approach。
已知不動產的淨收益
使用銀行的債務保障比率：
保障比率=淨收益/貸款支出
計算得貸款支出
有了貸款支出，就能求得貸款總額

淨營運收益減去貸款支出=未稅現金流量
未稅現金流量/股東報酬率=股東權益收入

股東權益收入+貸款總額=不動產價格

利用back door approach
計算出不動產合理價格
藉此判斷市價是否值得入手

當國家雙手一攤倒債

90年代

俄羅斯邁向政治、經濟的轉型

但轉型困難重重

政府只能靠借貸來滿足經濟需求

即便如此

經濟生產力仍然沒有提高

96年後

俄羅斯開放外資進入股票與債券市場

外資著眼於短期炒作，快速獲利

並未真正進入經濟體內做實質投資

在97年外資進入俄羅斯100多億美元

佔七成的股市交易量

在97年底

爆發亞洲金融危機

相關國家急忙從俄羅斯股市抽資金解救自身的金融市場

即便俄羅斯央行拿出35億美元救市

股市仍然大跌，蒸發了30%的市值

禍不單行

才被前年的金融危機痛擊

98年內政因為總理任命產生政爭

政局不穩

經濟生產力下滑

國家預算有將近六成是要還債

加上當年的亞洲金融風暴

讓俄羅斯賴以為生的石油、天然氣價格下跌

新政府雖然急忙向歐洲調頭寸

發行新債還舊債

但國際已經失去信心

俄羅斯眼見種種未爆彈

已經無力償還到期債務

新政府乾脆直接引爆炸彈

雙手一攤

宣布到期的債券延期三個月

並且放手讓盧布貶值

並且強制讓短期債務轉變為中長期債券

俄羅斯政府公開賴帳的政策

引起市場恐慌

盧布大貶

讓原本就仰賴進口產品的國內消費市場

物價大幅上漲

俄羅斯金融危機破壞國際市場

讓世界四大對沖基金之「量子基金」、「美國長期資本管理公司」承受巨額虧損

長期資本管理還得靠美國政府出手相救

才避免了連鎖倒閉效應

最終，長期資本元氣大傷，公司還是倒閉

Vanguard REIT (VNQ)

Real Estate Investment Trust (REIT) 是購置不動產物業的金融公司。透過發行公司的股票，讓廣大投資人可以間接持有不動產。商業不動產動輒數十億甚至上百億，散戶投資人不可能靠自有資金買入持有。而REIT的成立，讓投資人得以用持股的方式投資不動產，進而獲得物業的收益。集合眾多投資人的資金，讓民眾也能用小資投資房地產。進而獲得租金，土地上漲的利益。

REIT分成兩種交易型態。第一種是在公開市場銷售交易，廣大投資人都可以買入賣出。第二種是閉鎖型，買家或賣主必須自行找尋交易對象。

Vanguard Real Estate ETF是美國先鋒公司發行的指數股票型基金。基金追蹤MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Transition Index。VNQ成立於2004年9月，以美元作為計價幣別。VNQ持有的房地產相當多元，包含商業辦公大樓，度假飯店，購物商場等。最大的持股是Vanguard Real Estate II index，佔11.1%。第二高的持股是American Tower Corp，它是不動產投資信託公司，在美國經營通信、廣播的基礎設施。

VNQ是美國最大的ETF，內扣管理費0.12%，讓投資人以相當低廉的成本投資美國房地產物業市場。